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Mutui

FAQ sui Mutui

COS'È UN MUTUO?

Il mutuo è il principale contratto di prestito utilizzato nelle compravendite immobiliari, e consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (mutuante) ad un altro soggetto (mutuatario), con assunzione da parte del mutuatario dell'obbligo di restituire al mutuante il denaro ricevuto con l'aggiunta degli interessi. A garanzia del rimborso del mutuo il mutuatario acconsente che venga iscritta ipoteca sul suo immobile a favore del mutuante.

QUALE È L'IMPORTO MASSIMO CHE PUÒ ESSERE RICHIESTO?

Normalmente l'importo massimo finanziabile è l'80 % del valore di mercato del bene immobile oggetto dell'ipoteca. il limite dell'80 % del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire può essere elevato fino al 100%, qualora vengano date ulteriori garanzie.

QUANTO PUÒ DURARE UN MUTUO?

La legge esige che la durata di un mutuo sia media o lunga. la durata minima è 5 anni, mentre quelle più comunemente applicate vanno dai 10 ai 30 anni. Alcune banche erogano però mutui anche per 40 e 50 anni.

COSA SONO GLI INTERESSI? COME SI CALCOLANO? COS'È LO 'SPREAD'?

L'interesse è il compenso che si paga per il prestito di un capitale, in misura percentuale e con riferimento generalmente all'anno. Per determinare il tasso d'interesse applicato ai mutui le banche utilizzano dei tassi di riferimento (i principali sono l'euribor e l'eurirs) ai quali sommano una percentuale (detta "spread") che oscilla mediamente tra l'1% e il 4%.

QUANTI TIPI DI MUTUO ESISTONO?

I mutui si differenziano principalmente per le diverse tipologie di tasso d'interesse applicato. I tassi di interesse comunemente applicati sono: "fisso" o "variabile", ma esistono anche altre tipologie di tasso: il tasso "misto", il tasso "capped rate" e il tasso "bilanciato". I mutui possono inoltre differenziarsi per le modalità di rimborso. le principali sono: a durata e rata costanti, a durata costante e rata variabile, a durata variabile e rata costante, a rimborso flessibile.

COSA VUOL DIRE "CAP" O "CAPPED RATE"?

Il mutuo "capped rate" (detto anche "cap") è un mutuo a tasso variabile con un limite massimo predeterminato oltre il quale il tasso d'interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo. A tale garanzia corrisponde in genere uno spread applicato più elevato che per il tasso variabile normale.

COS'È IL TASSO D'INGRESSO?

Alcune banche offrono degli interessi "promozionali" molto bassi per un breve periodo iniziale, con lo scopo di attrarre più clienti. Il tasso applicato in questo breve periodo iniziale (tre-sei mesi) è solitamente detto "tasso d'ingresso". Terminato tale periodo viene applicato il tasso normale (detto "tasso a regime"), che è più elevato, fisso o variabile che sia.

CONVIENE PIÙ IL TASSO FISSO O QUELLO VARIABILE?

La scelta tra i diversi tipi di tasso (fisso, variabile, misto, etc) dipende, oltre che dalle offerte disponibili, dalle esigenze del richiedente il mutuo e dalle sue personali conoscenze finanziarie. Puoi approfondire i criteri che possono indirizzare la tua scelta contattandoci, un consulente EFFE Immobiliare saprà consigliarti ed aiutarti a scegliere il mutuo migliore per le tue esigenze.

COS'È IL TASSO DI USURA?

La misura degli interessi è condizionata da un limite oggettivo rappresentato dalla "usura", termine che designa in genere un prestito di denaro ad alto interesse. il ministero del tesoro rileva trimestralmente il tasso effettivo globale medio (comprensivo di commissioni di remunerazioni a qualsiasi titolo e spesa, escluse quelle per imposte e tasse) degli interessi praticati dalle banche e dagli intermediari finanziari nel corso del trimestre precedente per operazioni della stessa natura. i tassi medi come sopra rilevati e pubblicati nella gazzetta ufficiale, aumentati della metà, costituiscono il livello massimo oltre il quale si configura il reato di usura. Se per ipotesi sono convenuti interessi usurari, la clausola è nulla e gli interessi sono dovuti solo nella misura legale. Per conoscere i tassi di usura attualmente in vigore vai su osservatorio tassi.

COS'È LA RATA? COS'È UN PIANO DI AMMORTAMENTO?

Le rate rappresentano le parti in cui viene divisa la quantità di interessi e capitale dovuta per l'ammortamento (estinzione graduale) del debito. le rate vanno versate a intervalli determinati e per lo più uguali nel tempo (ad es.: mensili, trimestrali, semestrali, etc) e costituiscono il cosiddetto piano di ammortamento. Ogni rata ha dunque due componenti: restituzione del capitale e pagamento degli interessi. il rapporto fra i due elementi che compongono le singole rate varia continuamente e la riduzione del capitale avviene in modo progressivo: inizialmente si pagano sopratutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta.

COSA SUCCEDE IN CASO DI RITARDATO PAGAMENTO DI UNA RATA? COSA SONO GLI INTERESSI DI MORA?

Si ha "ritardato pagamento" quando una rata viene pagata tra il 30° ed il 180° giorno dalla scadenza della rata. In caso di mancato o ritardato pagamento di una rata il debitore può essere dichiarato moroso e tenuto quindi a pagare gli interessi di mora (o moratori) per risarcire il creditore del danno derivante dal ritardato pagamento della rata. I tassi di mora vengono determinati in misura superiore al tasso pattuito per il finanziamento. la misura aggiuntiva oscilla tra 2 e 4 punti percentuali. La banca può invocare, come causa di risoluzione del contratto di mutuo, il ritardato pagamento della rata quando si sia verificato per almeno sette volte, anche non consecutive, intese come periodi di trenta giorni. Di conseguenza, la risoluzione può essere invocata solo quando sia decorso il termine di 180 giorni dalla scadenza di almeno una rata senza che il debitore abbia pagato.

È POSSIBILE RESTITUIRE ANTICIPATAMENTE IN TUTTO O IN PARTE IL MUTUO?

La possibilità di restituzione anticipata del finanziamento è riconosciuta dalla legge. La banca solitamente stabiliva un compenso (penale) a carico del mutuatario in relazione al capitale restituito anticipatamente. per effetto della legge 40/2007 (legge bersani), ai mutui stipulati per determinate finalità dal 2 febbraio 2007 non si applicano penali, mentre per quelli precedenti le penali sono state ridotte.

CHE COSA È L'IPOTECA? A COSA SERVE?

L'ipoteca è una forma di garanzia per il creditore. Essa infatti attribuisce un diritto di prelazione sul bene, che vale a tutelare il creditore contro il pericolo dell'insolvenza. L'ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri e si estende sull'intero bene che ne è oggetto. il bene rimane in godimento del proprietario (lo può cioè liberamente usare). se il debito manca o finisce, anche l'ipoteca si estingue. Gli istituti di credito richiedono che l'iscrizione ipotecaria preceda la consegna della somma al finanziato: solitamente la somma, pur se praticamente già erogata (e contestualmente costituita in deposito cauzionale) viene resa disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell'ipoteca. L'ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue "pertinenze" (ad es.: un garage).

LA BANCA PUÒ CHIEDERE ALTRE GARANZIE OLTRE ALL'IPOTECA? COS'È LA FIDEIUSSIONE?

Se il finanziamento è nel limite dell'80% esso può essere assistito, oltre che dalla garanzia ipotecaria, anche da qualsiasi altra garanzia supplementare reale o personale (fideiussione, pegno ecc.) che sia ritenuta idonea e necessaria dalla banca mutuante. La garanzia aggiuntiva il più delle volte viene rilasciata da un soggetto diverso dal mutuatario a garanzia dell'esatto adempimento a restituire il debito contratto da quest'ultimo. Il fideiussore risponde con tutti i suoi beni ed il rapporto nasce e si stringe tra quest'ultimo e la banca creditrice; anche se - come accade di frequente – esso è preceduto da un'intesa tra debitore e fideiussore. La fideiussione ha natura accessoria, il che significa che non è valida se non è valido il contratto principale: il mutuo. il fideiussore, quindi, può opporre al creditore-banca tutte le eccezioni che spettano al mutuatario. La volontà di prestare la fideiussione deve essere espressa per iscritto.

CHI PUÒ OTTENERE UN MUTUO? QUALI SONO I CRITERI CHE LE BANCHE ADOTTANO PER CONCEDERE UN MUTUO?

Chi richiede un mutuo deve dimostrare alla banca di essere in grado di poter restituire la somma ottenuta in prestito. oltre ai requisiti legali minimi di cittadinanza ed età la banca valuta quindi tramite la cosiddetta "istruttoria" il richiedente, la sua "capacità di credito" e il bene immobile su cui si iscriverà l'ipoteca. Come criterio indicativo, per le banche la rata mensile non dovrebbe essere superiore ad un terzo del reddito familiare netto mensile del richiedente, ma la valutazione può cambiare a seconda del reddito e della banca. per capire che mutuo potresti ottenere e a quali condizioni i consulenti EFFE Immobiliare sono a tua disposizione per aiutarti con tutte le informazioni che desideri.

QUALI SONO LE SPESE CHE INCIDONO SUL MUTUO?

Il mutuatario è tenuto a corrispondere, oltre agli interessi pattuiti, anche le spese di istruttoria della pratica, le spese di perizia, le spese notarili, il costo dell'imposta sostitutiva e i costi assicurativi.

QUALI SONO I DOCUMENTI DA PRESENTARE?

Ogni banca ha le sue procedure. in generale, comunque, i documenti da presentare sono: lavoratori dipendenti dichiarazione del datore di lavoro dell'anzianità di servizio del dipendente; originale dell'ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello cud (in alternativa copia del mod.730 o "unico"). lavoratori autonomi o liberi professionisti copie del modello "unico" (ex. modello 740); estratto della camera di commercio industria e artigianato (c.c.i.a.); se professionista, attestato di iscrizione all' albo cui appartiene. per tutti e ad integrazione dei documenti sopra elencati: certificato di nascita; certificato di stato civile oppure estratto dell'atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni. l'estratto di matrimonio deve contenere tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi. nell'ipotesi di persone divorziate o separate legalmente, bisogna presentare copia della sentenza del tribunale; copia della "promessa di vendita" o "compromesso"; planimetria, con l'indicazione della proprietà confinanti sia dell'immobile che delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box); copia del certificato di abitabilità; copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile; se l'immobile è pervenuto per successione occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell'ufficio successioni.

PERCHÉ L'ATTO DI MUTUO SI FORMALIZZA DAVANTI AD UN NOTAIO?

L'atto di concessione del mutuo deve essere stipulato nella forma di atto pubblico, cioè davanti ad un notaio. questa formalità è richiesta dalla legge, sia per poter iscrivere l'ipoteca sull'immobile, sia per attribuire all'atto pubblico il requisito di "titolo esecutivo". L'atto di mutuo è un "titolo esecutivo" nel senso che se il debitore non adempie ai suoi obblighi non è necessaria una sentenza di condanna: per l'esecuzione del contratto basta semplicemente l'atto.

ESISTONO AGEVOLAZIONI FISCALI PER CHI FA UN MUTUO?

La stipula di un mutuo per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione edilizia di un immobile può generare un risparmio fiscale, in quanto gli interessi passivi pagati vengono portati in riduzione dell'irpef dovuta dal contribuente. La riduzione è comunque riferita solo alla "prima casa", quella cioè destinata ad abitazione principale. L'ammontare del risparmio fiscale cambia a seconda che si tratti di un mutuo per l'acquisto della casa o di un mutuo per la sua costruzione o ristrutturazione.

È POSSIBILE OTTENERE UN MUTUO INTEGRATIVO?

E' stata ammessa la possibilità per le banche di concedere finanziamenti integrativi, nell'ipotesi in cui si è in presenza di un mutuo già esistente e di precedenti iscrizioni ipotecarie. in questo caso l'importo concedibile (limite di finanziabilità) è determinato dalla differenza tra il valore dell'immobile e dell'ipoteca già iscritta; tale differenza costituirà infatti il valore massimo di ipoteca (di secondo grado, quindi di minor garanzia per la banca) ancora iscrivibile sull'immobile e determinerà di conseguenza anche l'importo massimo del mutuo (sulla base della percentuale di ipoteca richiesta dalla singola banca). Si tenga presente che, proprio per la minore garanzia rappresentata dall'ipoteca di secondo grado, molte banche preferiscono tenere un margine di garanzia tra il valore dell'immobile e il valore complessivo delle ipoteche iscritte, quindi in tali casi il mutuo integrativo potrebbe essere concesso per importi ancora più limitati o non concesso affatto. Più facile l'ottenimento di un mutuo integrativo se la banca erogante è la stessa del primo mutuo: è infatti probabile che la banca tenga conto anche della parte di mutuo già rimborsata. Infine occorre ricordare che un mutuo integrativo non gode dei vantaggi delle detrazioni fiscali per gli interessi passivi, detrazione che spetta solo per il primo mutuo acceso su una prima casa.

COSA SI INTENDE PER ACCOLLO DI UN MUTUO?

Si ha accollo di un mutuo quando si subentra nelle obbligazioni assunte dal contraente originario a seguito della vendita del bene ipotecato. L'accollo del mutuo assistito da ipoteca è aperto all'adesione delle banche creditrici che normalmente non liberano il mutuatario originario: l'accollo in questione ha carattere cumulativo e non liberatorio; ciò significa che responsabili del debito ipotecario sono sia il contraente originario che il subentrante. Va pure sottolineato come le banche possano anche non aderire all'accollo nell'ipotesi in cui ritengano che il subentrante non abbia i requisiti della capacità di credito richiesta.

COSA SI INTENDE PER SOSTITUZIONE E SURROGAZIONE DI UN MUTUO?

La sostituzione del mutuo può essere realizzata con due soluzioni alternative: il mutuo di sostituzione e la surrogazione. con il mutuo di sostituzione si stipula un nuovo mutuo con una nuova banca. Con la surrogazione, nota anche come surroga o portabilità, si "trasferisce" il proprio mutuo da una banca ad un'altra, con la possibilità di modificare i parametri del mutuo stesso.